資產安全是租賃公司健康發展的生命線,而租金安全回籠系資產安全的直接晴雨表。租金回籠、核銷系資產管理中較為簡單的規范性動作,筆者將在此文中將租金管理中需注意及改進細節做簡要說明:

一、租金管理

  1、資產臺賬制作

  資產臺賬涵蓋了租賃公司業務交易的基礎信息、資產構成、資產現狀,能直接反饋租賃公司運營的質量。筆者認為,該項工作技術含量不高,但極其重要,資產臺賬是租賃公司信息源頭,應注重維護和保密,保障公司交易安全,務必重視其準確性及保密性。

  ---資產臺賬內容詳盡準確。資產臺賬應包括項目名稱、承租人、保證人、項目金額、期限、還款方式、租金、資產分類、區域、行業領域、起租日、結束日、租金日、還款方式、保證金、手續費、還款日期、還款金額等系列合同要素。臺賬應囊括盡可能多的項目信息,后續在資產分析中能便捷地提取數據,以便定期進行資產分析。

  ---資產臺賬維護及時。資產臺賬維護應做到準確、細致、及時,為資產分析提供一手真實信息,宏觀上為公司制定市場戰略提供基礎數據;微觀上了解各項目履行情況,甚至為逾期項目的違約金計算提供基礎信息。資產臺賬系公司根本信息來源,應做好每日更新,每周審對,以保障準確有效。

  2、租金監控

  ---租前提醒。實踐中,各租賃公司注重履行租金告知義務,完成了《租金通知書》寄送、電話、郵件告知等動作,認為此項附隨義務動作履行即有效,忽視了對此項工作的管理。除了履行告知義務外,另一方面該系列動作在后續一旦項目出險,為可能出現的法律程序提供證據材料。筆者建議,對于電話、郵件告知應做好內部記錄,《催收函》、《律師函》做好存檔留底、郵寄記錄查詢等工作,以便在后續可能的司法程序中證實催收義務已履行完畢。

  在電話、郵件告知中,應設專人專崗,在溝通中反饋出的內容需及時汲取有效信息。筆者在實踐中,曾一項目對歷史溝通記錄中發現逾期項目的承租人正在進行股權買賣,后筆者據此在主張債權中一擊而中。同時,溝通人的財務負責人無意中也會將譬如銀行帳戶查封等企業不良狀況在電話中描述,業務/資產人員應及時匯報。

  ---過程監控。對于租金未按時到賬,需了解背后原因,如非實質逾期,僅是內部流程或承辦財務人員疏忽,后續應加強租金提醒和溝通工作;對于實質逾期,則需結合在資產巡視、項目日常信息管理等出現的異常信息,且及時聯系項目人員、資產人員進行溝通,必要時需進行指定巡視,以確保租金按時到賬;

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